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女孩子做房地产的危害,做房地产的利润到底有多大? <#21---->


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融创中国的孙宏斌曾经说过,他服刑完出来之后不知道该干点啥,考虑了很长一段时间,还是决定做房地产,因为房地产不需要成本。

为什么说房地产不需要成本就可以做起来呢?

土地拍卖,需要交纳一定的保证金,可以通过借款或者各种抵押方式搞到手。

土地拍到手后,需要支付土地出让金,可以通过各种贷款融资方式筹到这笔钱。

然后找建筑队来动工。建筑队自己来干活,各种建筑材料可以先赊账。

打下基础之后,并验收合格,就可以对外预售了。

一开始先卖10%,成本价出售就可以了,回笼一点资金,救救急。紧接着二次开盘,价格涨上几百元上千元。房地产形势这么好,不涨对不起10%已经购买的房主。这样还可以积攒人气。

然后经过三轮、四轮销售,最后留10%的房产用于顶账,由于顶账房还是比较便宜的,许多建筑工程公司的老板也乐得收这样的房子,这也是他们为什么房子多的原因。

回款回的差不多的,赶快去买第二轮土地,重复上述的故事。

基本上每一轮土地和建筑的买卖,都能获取10%到20%的利润。但相对于成本,利润真的大的可怕。

这就是撑死胆大的,饿死胆小的由来吧。

不过这已经是以前的故事了。随着监管越来越严格,开发成本会越来越大,融资成本也会越来越高。尤其是国家拟出台了现房销售的规定,这将会彻底打破原先的玩法。那么未来只会剩下一些房地产的巨无霸,才能进行房地产开发了。

房地产的利润是等于收入减去成本和费用。其中成本费用包括土地成本及相关税费,这个是房地产成本中最大的一块;建筑成本这一部分一般在1800到2500之间,全国都差不多这个水平;资金成本,房地产主要是资金占用比较大,时间比较长,这几年房地产企业的融资成本一般在百分之十左右,房地产的开发周期短则两,三年,长则五,六年;销售费用一般占房地产销售额的百分之3到5左右。如此下来我们就可以看出来房地产的利润就主要取决于房价,土地成本和开发周期这三个因素了,所以在当前房地产调控的限价政策下,就会出现“面粉比面包🥯贵”的情况,也很好理解为什么现在土地流拍那么多了,也可以理解为什么房地产企业在行情不看好的情况下要降价销售,回笼资金了,因为时间拖久了,他们的资金成本就会把公司拖垮的。所以房地产开发商的毛利率一般要高于百分之三十,否则开发周期拖上四,五年,开发商的利润就基本被利息吃掉了。

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